特徴と戦略｜投資法人について｜三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

総合デベロッパーと総合商社のダブルスポンサー体制

三井不動産と伊藤忠グループによるサポート体制

本投資法人は、総合デベロッパーである三井不動産と大手総合商社である伊藤忠グループとのダブルスポンサー体制を構築し、スポンサーサポート体制を強化します。
両スポンサーの強固な開発力を背景とした潤沢なパイプラインからの物件取得や、総合デベロッパーと総合商社のプラットフォーム及びネットワークを活用したテナントリーシングにより、投資主価値の最大化を目指します。

外部成長

スポンサーの幅広い顧客ネットワークを活用した、
開発用地ソーシング力による豊富なパイプライン
総合デベロッパー・総合商社として培ったノウハウを応用し開発された、
プラスアルファの施設仕様を備えた先進的物流施設の取得
冷凍冷蔵倉庫・複合用途施設・データセンターといった
新たなアセットタイプへの投資拡大

内部成長

総合デベロッパー・総合商社として培ったノウハウを、
物流施設の管理・運営及びリーシングに有効活用
幅広い顧客ネットワークを活用し、荷主となるテナント企業、
物流企業（3PL事業者等）に仲介業者を介さない直接営業が可能
テナントが抱える物流における課題解決に向けた提案を実施し、
長期的なリレーションを強化

スポンサーパイプライン

三井不動産

本資産運用会社は、三井不動産との戦略的パートナーシップのもと、三井不動産との間で優先情報提供契約を締結しています。優先情報提供対象物件を三井不動産が売却する場合において、本投資法人が取得意向を通知した場合には、原則として、本投資法人は優先的に情報提供を受けることができ、一定期間、三井不動産と優先的に取得に向けた交渉を行うことができます。

2024年12月18日時点

竣工年度	開発・運営物件（注1）	所在	延床面積（注2）
2015年度	MFLP日野（75%）	東京都日野市	205,200㎡
2019年度	MFLP船橋Ⅱ	千葉県船橋市	227,003㎡
2021年度	MFLP船橋Ⅲ	千葉県船橋市	270,321㎡
2021年度	MFLP市川塩浜Ⅱ（60%）	千葉県市川市	166,099㎡
2023年度	MFLP座間（41.5%）	神奈川県座間市	133,932㎡
2023年度	MFLP・OGUD大阪酉島（50%）	大阪府大阪市	59,350㎡
2024年度	MFLP横浜新子安（51%）	神奈川県横浜市	約136,641㎡

（注1）	括弧内の比率は、優先情報提供対象物件の（準）共有持分割合を示しています。
（注2）	三井不動産により公表された資料に記載の面積を記載しています。未竣工物件の面積は公表時点における予定面積であり、変更されることがあります。

伊藤忠グループ

本投資法人は、伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発からのパイプラインサポート（優先情報の提供）及び伊藤忠グループのネットワークを通じた豊富な外部成長サポートを受けながら、資産規模の拡大を目指します。

2024年12月18日時点

竣工年度	保有・開発中物件	所在	延床（予定）面積
2022年度	アイミッションズパーク春日井	愛知県春日井市	15,402㎡
2023年度	アイミッションズパーク桑名	三重県桑名市	93,627㎡
2023年度	アイミッションズパーク吉川美南	埼玉県吉川市	17,918㎡

先進的物流施設への重点投資

投資戦略における3つのこだわり

本投資法人は、主要な投資対象とする物流不動産の中でも、MFLP（所定の標準仕様を満たす三井不動産が開発する先進的物流施設）・IMP（所定の標準仕様を満たす伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発が開発する物流施設）に重点投資を行い、「ロケーション」、「クオリティ」及び「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指します。

ロケーションへのこだわり: MFLP・IMPへの重点投資による
物流施設適地への投資本投資法人は、三井不動産、並びに伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発が開発した物流施設を中心に、幹線道路等の交通結節点や港湾からのアクセスや広域的な立地状況、人口集積地への時間距離、周辺人口、将来の環境変化、需給バランス等を考慮して、物件取得を行います。

クオリティへのこだわり: 「先進的物流施設」であり「ステークホルダーに配慮した
追加仕様」を兼ね備えたMFLP・IMPへの重点投資 MFLP・IMPの特徴は、高い業務効率性や利便性、安全性等を兼ね備えていることに加えて、物流施設に関わる様々なステークホルダーのニーズの多様化に適合するプラスアルファの施設仕様を備えている点であると、本投資法人は考えています。

バランスへのこだわり: 三井不動産・伊藤忠グループが展開する多様なタイプの先進的物流施設の取得によるバランスの確保様々な物流ニーズ、テナントタイプ、敷地規模に対応して開発された多様なタイプの先進的物流施設の取得によりバランスのとれたポートフォリオを構築します。

先進的物流施設のタイプと特徴

ランプウェイ型

マルチテナント対応
流通、保管ともに高い対応力

大規模な用地に適したタイプ
各階にトラックが直接アクセス可能なランプウェイを有する

スロープ型

ランプウェイ型、
ボックス型の中間タイプ

中規模な用地に適したタイプ
一部の階にトラックが直接アクセス可能なスロープを有する
その他のフロアに垂直搬送機等で対応

ボックス型

保管ニーズや
一棟借りニーズに対応可能

中規模な用地に適したタイプ
トラックは1階のパースへアクセス可能
その他のフロアには垂直搬送機等で対応

ポートフォリオ構築方針

本投資法人は、主として以下のような特徴を有する物流不動産に投資するものとし、中でもMFLP（所定の標準仕様を満たす三井不動産が開発する先進的物流施設）・IMP（所定の標準仕様を満たす伊藤忠商事及び伊藤忠都市開発が開発する物流施設）へ重点的に投資を行います。
その他に、データセンター、通信施設、研究施設、工場、供給処理施設といった企業活動の基盤となるインダストリアル不動産に投資するものとします。

立地: 消費地、生産拠点、交通インフラへのアクセスが良好であること、及び労働力の確保が可能であること

建物: 物流機能の集約・統合が可能な規模を有し、効率的な保管と荷役作業を可能にする機能が確保されていること

機能: 十分な搬送機能を確保できる、トラックバース（注1）、スロープ（注2）、ランプウェイ（注3）、垂直搬送設備を備えていること

環境: 地球環境への影響や、建物内環境（従業員のアメニティ等）にも配慮された施設であること

防災: 免震・耐震性能等、自然災害に備えた構造上・設備上の安全性やBCP（注4）機能（非常用発電機等）が確保されていること

（注1）	「トラックバース」とは、荷物の積卸しのためにトラックを接車するスペースをいいます。
（注2）	「スロープ」とは、地上階から上層階（一部のフロア）までを繋ぐ傾斜上の車路をいいます。
（注3）	「ランプウェイ」とは、地上から上層階までを繋ぐ螺旋状の車路をいいます。
（注4）	「BCP」とは、英文のBusiness Continuity Planの頭文字をとった略称であり、事業継続計画をいいます。

投資対象エリア（取得価格ベース）

首都エリア・関西エリア: 70%以上

その他エリア: 30%以下

用途及び投資比率（取得価格ベース）

物流不動産: 80%以上

インダストリアル不動産: 20%以下

安定した財務基盤

安定性を重視した財務運営

本投資法人は、新投資口の発行、借入等の資金調達に際しては、安定的な財務運営を行うとともに、分配金については、キャッシュフロー（FFO）に基づき継続的に利益超過分配を行うことを通じて、安定的な分配金水準の確保及び効率的なキャッシュマネジメントを両立させることを目指します。

・	有利子負債については、リファイナンスリスク（借換えリスク）や金利変動リスクに配慮して、長期負債比率及び固定金利比率の適切なマネジメントに留意するとともに、返済期限の分散化等を考慮し、最適な資金調達を検討します。
・	LTVについては保守的な水準で運営することを基本方針とします。中長期的には40～50％程度を目標として運営していく方針です。
・	国内有力金融機関からの調達を中心とした、安定したバンク・フォーメーションの構築を目指します。
・	今後の資金需要、投資口価格の推移及び金融市場環境の動向等を総合的に勘案しながら、新投資口の発行及び投資法人債の発行についても検討していきます。

財務データ