三井不動産ロジスティクスパーク投資法人

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三井不動産の物流施設事業

総合デベロッパーである三井不動産による物流施設事業と物流REIT

三井不動産は、平成24年4月に物流施設事業部を開設し、本格的に物流施設事業を開始しましたが、平成27年(2015年)5月に発表した平成29年(2017年)度までのグループ中期経営計画「イノベーション2017ステージⅡ」において掲げた8つの成長戦略の中でも「物流施設事業の拡大」と「投資家共生モデルの推進」をそれぞれ成長戦略の柱の一つに位置づけており、本投資法人を設立し、不動産投資市場とともに成長するビジネスモデルの進化を打ち出しています。

三井不動産の物流施設事業における強み

三井不動産は、平成24年4月に物流施設事業部を開設し、本格的に物流施設事業を開始し、平成24年度までに8物件、60万㎡、平成25年度に4物件、32万㎡の物流施設への投資事業機会を獲得しました。その後、三井不動産が開発・運営する物流施設の数は、稼働中10棟及び開発中・開発予定12棟の計22棟、総延床面積は約200万㎡まで拡大しています。
また、三井不動産は、平成24年4月の事業開始からの物流施設事業における累計投資規模は、約3,000億円に達する見込みであると平成28年3月において公表しています。

三井不動産の物流施設事業における成長の軌跡

(注) 本表は、三井不動産が平成28年3月24日付で公表した資料に基づいて記載しています。「累計投資規模」に係る「22棟 3,000億円」には、同日時点で開発中及び開発予定の12物件及びその投資額(予定額)を含みます。なお、開発予定の物件については、当該公表時点の三井不動産グループの目標又は予定のものも含み、今後変更又は中止される可能性があります。加えて、上記投資が完了する時期について、当該公表時点において決定された内容はありません。また、本投資法人が、当該計画の実現を保証又は約束するものではありません。「累計投資規模」に係る「22棟3,000億円」には、「東京レールゲート EAST」を含めて記載していますが、平成28年7月1日現在、三井不動産による当該物件の取得の予定はありません。

案件の発掘(投資事業機会の創出)

三井不動産は、総合不動産会社としてのプラットフォーム(事業基盤)及び幅広い顧客ネットワークを活用し、CRE戦略の提案や不動産に関するコンサルティング等を通じて、顧客企業における不動産に関する潜在的ニーズを掘り起こし、かかる顧客企業のニーズに適合した不動産開発又は不動産売却等のソリューションを提供するといったCRE戦略の助言サービスに取り組んでいます。
三井不動産は、物流施設の開発にあたって、物流施設事業のみならず、オフィスビル事業、商業施設事業及び住宅事業を含めた広範な事業展開を通じて全国各地から収集した多種多様な用地情報の中から、物流施設適地を厳選した上で投資を行っています。

案件の発掘(投資事業機会の創出)

テナントリーシング

三井不動産は、物流施設のテナントリーシングにあたり、三井不動産グループが培ってきた幅広くかつ強固な顧客ネットワークをもとに、荷主となるテナント企業、物流企業(3PL事業者等)、あるいはその両方に仲介業者を介することなく直接営業できるという総合不動産会社としての強みを有しています。

テナントリーシング

出所: 三井不動産が公表した「2016年3月期決算 投資家説明資料」、「2016年3月期決算 決算短信(連結)」及び平成28年3月24日付資料を基に本資産運用会社にて作成

日本貨物鉄道株式会社が開発事業パートナーとして三井不動産を選定した事例

~「東京レールゲート EAST」における共同事業~

東京レールゲート EAST日本貨物鉄道株式会社は、貨物ターミナル駅として国内最大の規模を誇る「東京貨物ターミナル駅」構内(東京都品川区)において、貨物鉄道に直結した国内最大級の大規模物流施設を開発、建設するにあたり、三井不動産を開発事業パートナーとして選定し、基本合意書を締結しました。本件は、三井不動産の物流施設事業における開発実績、リーシング及びプロパティ・マネジメントの優位性が国内最大の貨物運輸事業者によって高く評価された結果、三井不動産が開発業務を受託し、開発計画の企画立案、テナント誘致等を行い、竣工後はマスターリース等を行うものです。

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