投資戦略
MFLP（三井不動産クオリティを備えた先進的物流施設）への重点投資
本投資法人は、主要な投資対象とする物流不動産の中でも、MFLPに重点投資を行い、「ロケーション」、「クオリティ」及び「バランス」を重視したポートフォリオの構築を目指します。
ロケーションへのこだわりMFLPへの重点投資による
物流施設適地への投資
三井不動産は、物流施設の投資にあたって、外環道、国道16号及び圏央道の３つの環状道路からの交通利便性や港湾からのアクセスの良さ、人口集積地への時間距離、周辺人口などを勘案したうえで、三井不動産の戦略エリアを設定して開発を行っています。また、総合不動産会社として培ってきた不動産事業における多様な知見と豊富なノウハウを活かし、当該用地の面積、区画形状や法的規制等の土地特性、ロケーション特性（主要幹線道路及び高速インターチェンジへのアクセス並びに公共交通機関の利便性等）や土壌汚染のリスク、物流施設として想定されるテナント及び賃料水準、所在エリアの将来性並びに物流施設以外の代替可能性等も含めて、様々な角度から詳細な検討を重ねています。
本投資法人は、この物流施設適地の厳選取得を経て三井不動産が開発した物流施設を中心とし、首都エリア及び関西エリアの幹線道路等の交通結節点へのアクセスや広域的な立地状況、雇用環境、将来の環境変化、需給バランス等を考慮して、物件取得を行います。
三井不動産の戦略エリアマップ
| （注） | 「三井不動産の戦略エリア」とは、三井不動産が設定している、三井不動産が物流不動産投資を重点的に行う地域・エリアをいいます。上図の戦略エリアは、三井不動産から提供された資料に基づき記載しています。 |
|---|
- 関連リンク
- ポートフォリオマップ
- ポートフォリオ一覧
- ポートフォリオデータ
バランスへのこだわり三井不動産が展開する多様なタイプの先進的物流施設の取得によるバランスの確保
様々な物流ニーズ、テナントタイプ、敷地規模に対応して開発された多様なタイプの先進的物流施設の取得によりバランスのとれたポートフォリオを構築します。
ランプウェイ型MFLP
ランプウェイを使用することにより、貨物輸送トラックが2階以上の各フロアに設けられたトラックバースに直接アクセスすることが可能な物流施設です。
ランプウェイ型MFLPの特徴
敷地内にランプウェイを設けるために一定以上の敷地面積が必要とされるため、建設地が大規模用地に限定されるという制約があります。一方、貨物輸送トラックが各フロアに直接アクセスできることから、複数のフロアをまとめて必要とするテナントだけでなく、１フロアの一部のスペースで充足されるテナントまで幅広く対応することが可能です。したがって、ランプウェイ型MFLPは、マルチテナント対応型の物流施設となることが多いと想定されます。また、各フロアの床面積が比較的広く、貨物等を水平に搬送又は保管できる容積が各フロア内で確保しやすいことに加えて、貨物輸送トラックが各フロアに直接アクセスできるため、貨物等の入出荷のための高い作業効率性を確保できると考えています。
スロープ型MFLP
スロープを使用することにより、貨物輸送トラックが2階以上の一部のフロアに設けられたトラックバースに直接アクセス可能な物流施設です。
スロープ型MFLPの特徴
敷地内にスロープを設けるために一定程度の敷地面積が必要とされることから、中規模用地に適していると考えていま す。なお、貨物輸送トラックが上層階の一部のフロアに直接アクセスできることから、一棟の物流施設を複数のテナントに分割して賃貸することが可能です。各階のフロアに必要とされる床面積が確保しやすく、貨物輸送トラックが複数のフロアに直接アクセスできるため、貨物等の入出荷の際に、高い作業効率性を確保しやすいと考えています。
ボックス型MFLP
貨物輸送トラックが地上階に設けられたトラックバースにアクセスし、2階以上のフロアには垂直搬送設備の利用により貨物等を搬送する物流施設です。
ボックス型MFLPの特徴
敷地内にランプウェイやスロープを設けることがないため、小規模な用地に適していると考えています。貨物輸送トラッ クがアクセスするのは地上階のトラックバースとなり、２階以上のフロアについては地上階から垂直搬送設備の利用により貨物等を搬送する利用形態となるため、一棟借りのニーズを持つテナントにも適した物流施設です。貨物輸送トラックがアクセスできる地上階の両面あるいはL字型にトラックバースを設ける場合が多く、貨物等の入出荷のための作業効率が高いと考えられます。
| ※ | 「 ドックレベラー」とは、物流施設のプラットフォームとトラックの荷台の段差を無くし、円滑にトラックの荷台へフォークリフトや台車を誘導するための装置をいいます。 |
|---|
土地特性とテナントニーズを踏まえて開発されたMFLPの取得による成長性と安定性の確保
クオリティへのこだわり「先進的物流施設」であり「三井不動産クオリティ」を備えたMFLPへの重点投資
MFLPの特徴は、高い業務効率性や利便性、安全性等を兼ね備えていることに加えて、物流施設に関わる様々な主体（テナント、物流施設で働く従業員及び地域社会）のニーズの多様化に適合する「三井不動産クオリティ」を備えている点であると、本投資法人は考えています。
先進的物流施設
本投資法人は、テナント及び荷主が必要とする高い業務効率性並びにこれを実現するための一定の規模、良好な立地条件、充実した設備、利便性及び安全性を兼ね備えた物流施設を先進的物流施設と定義し、主として以下の標準仕様を満たす先進的物流施設に投資を行います。
三井不動産クオリティ
上記の施設仕様に加え、総合デベロッパーとして培った様々なノウハウを物流施設にも応用した「三井不動産クオリティを備えた先進的物流施設」に重点的に投資を行います。
| （注） | MFLPは、上記の特徴の全てを備えているものではありません。 |
|---|